Členská zóna
Revidovaná európska
smernica o energetickej hospodárnosti budov môže výrazne zmeniť realitný trh aj
spôsob, akým vlastníci, investori a firmy uvažujú o prevádzke budov. Podľa
analýzy Colliers už energetická trieda nebude len formálnym údajom v certifikáte,
ale faktorom, ktorý bude ovplyvňovať hodnotu nehnuteľností, ich financovanie aj
konkurencieschopnosť.
Budovy patria medzi
najväčších spotrebiteľov energie v Európe. Európska komisia uvádza, že
približne 40 % energie spotrebovanej v EÚ sa využíva práve v budovách, okolo 50
% spotreby plynu v Únii súvisí s budovami a približne 80 % energie v
domácnostiach ide na vykurovanie, chladenie a teplú vodu. Zároveň platí, že 85
% budov v EÚ bolo postavených pred rokom 2000 a tri štvrtiny z nich majú slabú
energetickú hospodárnosť.
Preto obnova budov nie je
len stavebná, realitná alebo administratívna téma. Je to priamo energetická
otázka. Týka sa toho, koľko energie potrebujeme, ako efektívne ju využívame,
aké technológie do budov inštalujeme a či dokážeme znížiť tlak na účty, siete
aj dovoz palív.
Energetický certifikát
už nebude len formalita
Podľa analýzy Colliers
International Slovensko predstavuje revidovaná smernica EPBD jeden z
najzásadnejších regulačných zásahov do realitného trhu od vstupu Slovenska do
Európskej únie. Jej vplyv sa nemá skončiť pri nových technických požiadavkách.
Zasiahne aj oceňovanie nehnuteľností, bankové financovanie a investičné
rozhodovanie.
Kľúčovou zmenou je význam
energetickej certifikácie. Energetická trieda budovy prestáva byť iba
informačným údajom pre nájomcu alebo kupujúceho. Čoraz viac bude vstupovať do
toho, ako sa budova oceňuje, ako sa financuje a či je pre investorov, firmy
alebo nájomcov dlhodobo atraktívna.
V praxi to znamená, že
budova s horšou energetickou výkonnosťou nebude mať iba vyššie prevádzkové
náklady. Môže mať aj slabšiu pozíciu pri financovaní, nižšiu atraktivitu pre
nájomcov a postupne aj nižšiu trhovú hodnotu.
Pripravené budovy
získajú výhodu
Podľa Colliers sa dá
očakávať výraznejšie rozdelenie trhu, najmä v kancelárskom segmente. Moderné
budovy s vysokou energetickou efektívnosťou si pravdepodobne udržia atraktivitu
aj hodnotu. Staršie objekty bez jasného plánu obnovy môžu čeliť poklesu obsadenosti,
vyšším nákladom na financovanie a znehodnoteniu aktív.
Analýza zároveň
upozorňuje, že do roku 2030 môže rozdiel v cenách medzi kvalitnejšími a
slabšími energetickými štandardmi narásť o 15 až 25 %. V slovenskom kontexte je
to významné aj preto, že investície do komerčných nehnuteľností dosiahli podľa
Colliers v roku 2025 rekordný objem 973 miliónov eur.
Budova má byť aktívne
riadený energetický systém
Je dôležité, aby sa o
budovách neuvažovalo len ako o objektoch, ktoré treba zatepliť alebo dostať do
lepšej energetickej triedy. Moderná budova je čoraz viac energetický systém.
Spotrebúva energiu, môže ju čiastočne vyrábať, ukladať, riadiť a v budúcnosti
sa môže zapájať aj do flexibility na strane spotreby.
Revidovaná EPBD tento
trend posilňuje. Európska komisia uvádza, že energetická hospodárnosť budovy
zahŕňa nielen obálku budovy, izoláciu či okná, ale aj účinnosť technických
systémov, vykurovanie, chladenie, teplú vodu a využívanie obnoviteľnej energie,
napríklad cez solárne panely. Zlepšovanie energetickej hospodárnosti má podľa
Komisie znižovať spotrebu energie, účty za energie, potrebu investícií do sietí
a zároveň podporovať zavádzanie obnoviteľných zdrojov v budovách.
Nové pravidlá zvýšia
tlak na obnovu aj technológie
Smernica postupne zavádza
štandard bezemisných budov. Pre nové verejné budovy má ísť o štandard od roku
2028 a pre všetky nové budovy od roku 2030. Európska komisia zároveň uvádza, že
nové budovy majú byť pripravené na solárne technológie a inštalácia solárnych
zariadení sa má postupne stať normou pri nových budovách a pri vybraných
existujúcich nebytových budovách tam, kde to dáva zmysel.
Pri existujúcich budovách
sa očakáva tlak najmä na tie s najhoršou energetickou výkonnosťou. EPBD podľa
Európskej komisie zavádza pre nebytové budovy minimálne energetické štandardy
tak, aby sa do roku 2030 renovovalo 16 % energeticky najhorších budov a do roku
2033 26 % najhorších budov. Pri bytových budovách majú štáty znižovať priemernú
spotrebu primárnej energie o 16 % do roku 2030 a o 20 až 22 % do roku 2035.
Pre vlastníkov budov to znamená, že čakať na poslednú chvíľu bude čoraz rizikovejšie. Obnova si vyžaduje prípravu, projektovanie, financovanie, technické riešenia aj dostupné kapacity na trhu. Kto začne skôr, môže získať nielen lepšiu energetickú triedu, ale aj výhodu pri nákladoch, hodnote budovy a vzťahu k nájomcom či investorom.
